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Zweck eines Gutachtens 2017-01-10T14:01:42+00:00

Zweck eines Gutachtens

Wenn Sie als Erbe einer Immobilie vorgesehen sind oder bereits Erbe sind, kann eine Wertermittlung aus verschiedenen Gründen wichtig sein. Das Finanzamt ermittelt zur Festsetzung der Erbschaftsteuer den Wert der Immobilie nach einem vorgegebenen Schema selbst. Dieses Schema führt nicht immer zu marktüblichen Werten. Sind Sie mit der Festsetzung des Wertes der Finanzbehörde nicht einverstanden, weil er zu einer zu hohen Erbschaftsteuer führt, so können Sie dem Bescheid des Finanzamtes widersprechen. Die Erfolgsaussichten sind sehr hoch durch Vorlage eines geeigneten Gutachtens, insbesondere erstattet durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Gibt es Miterben, so stimmen die Pläne über die Zukunft der gemeinsam geerbten Immobilie nicht immer überein. Sie haben zum Beispiel gemeinsam mit Ihrem Bruder das elterliche Einfamilienhaus geerbt. Er möchte gerne mit seiner Familie dort einziehen, Sie möchten das Haus lieber verkaufen. Da Sie beide Miteigentümer geworden sind, können Sie eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Über die Kosten und das Procedere sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Es gibt aber auch eine andere Lösung: Sie einigen auf einen geeigneten Sachverständigen, der den Wert der Immobilie ermittelt. Und darauf, dass Ihr Bruder Ihnen auf dieser Grundlage Ihren Anteil in Geld auszahlt.
Wenn Sie Ihr Testament anfertigen und es mehrere Erben gibt, kann es sinnvoll sein, den Wert der zu vererbenden Immobilien objektiv ermitteln zu lassen. Beispielsweise haben Sie zwei Häuser, möchten aber nicht jedes Haus zu 50 % an Ihre beiden Kinder vererben, sondern jedem eines. Dann kann der ö.b.u.v Sachverständige auf den Zeitpunkt der Besichtigung der Immobilien den Verkehrswert ermitteln. So können Ungerechtigkeiten im Vorhinein vermieden werden.
Bei einer Scheidung kommt es vor, dass ein Ehegatte im gemeinsamen Haus wohnen bleibt und der andere auszieht. Dann kann die weggezogene Partei eine Auszahlung ihres Anteils oder eine Nut-zungsentschädigung verlangen. Der ö.b.u.v. Sachverständige kann sowohl eine Nutzungsentschä-digung (Marktmiete) als auch den Verkehrswert zur Berechnung des Anteils ermitteln.
Ein Gutachten wird häufig erstattet zur Vorlage bei dem Finanzamt.
Insbesondere folgende Themen sind hier relevant:

  • Erbschaftsteuer (siehe Erbfall)
  • Einkommenssteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer (siehe Jahresabschluss)
Scheidet ein Gesellschafter aus einer Personen- oder Kapitalgesellschaft aus, die über Immobilienvermögen verfügt, so ist regelmäßig der Wert des Immobilienvermögens als Bestandteil für die Auszahlung zu ermitteln. Hier eignet sich besonders die Wertermittlung durch den ö.b.u.v. Sachverständigen. Sie wird regelmäßig von den Parteien und vor Gericht anerkannt.
Banken ermitteln vor der Finanzierung einer Immobilie in der Regel den Beleihungswert der Immobilie. Der Immobiliengutachter HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke (Markt- und Beleihungs-wertermittlung) – CIS HypZert (F) – wird in der Regel von den Banken anerkannt. Hier sollten Sie allerdings vorab mit Ihrer finanzierenden Bank sprechen.
Immobilien sind Teil des Anlagevermögens, je nach Branche kann es sich auch um Umlaufvermö-gen handeln. Bei der Aufstellung Jahresabschlusses kann eine Neubewertung der Immobilien sinn-voll sein. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater und beauftragen Sie gegebenenfalls den ö.b.u.v. Sachvesrtändigen.
Selten kommt es vor, dass für öffentliche Belange, zum Beispiel den Bau einer Autobahn, Grundstücke enteignet werden. Die Bestimmung des Verkehrswertes vor der geplanten Enteignung ist dabei wesentlich für die Entschädigungssumme oder die Ausgleichsgrundstücke.
Wenn Sie einen Schiedsvertrag geschlossen haben, ist die Beauftragung des ö.b.u.v Sachverständigen zur Wertermittlung regelmäßig vorgesehen.
Die Wertermittlung eines mit Rechten belasteten (bebauten) Grundstückes kann in vielen Situationen hilfreich sein. Der ö.b.u.v. Sachverständige kann nicht nur den Verkehrswert der Immobilie ermitteln, sondern auch den Wert des Rechtes. Beispiel: Sie sind Eigentümer eines mit einem Wohnrecht belasteten Hauses. Der durch das Wohnrecht Begünstigte (zum Beispiel Ihr Vater) möchte nun doch ausziehen, das Haus soll verkauft werden. Sie haben vereinbart, dass Ihr Vater den Wert des Wohnrechtes ausgezahlt bekommt. Hier sollte der Gutachter den Wert des Wohnrechtes getrennt ermitteln.

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