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Beleihungswert 2017-01-10T14:01:41+00:00

Beleihungswert

Wenn Banken den Erwerb einer Immobilie finanzieren, sind Sie in aller Regel daran interessiert, den Wert der Immobilie zu kennen. Dabei ist ihnen nicht nur wichtig, welchen Marktwert die Immobilie zum Zeitpunkt des Beginns der Finanzierung hat. Sie möchten vielmehr wissen oder zumindest einschätzen, wie dieser Wert für den gesamten Zeitraum der Finanzierung sein wird. Wenn Sein Ihren Kredit also auf dreißig Jahre ausrichten, dann möchte die Bank hier einen Wert kennen, der in den nächsten 30 Jahren niemals unterschritten werden dürfte. Deshalb kann der Beleihungswert zum Beispiel niemals über dem (aktuellen) Marktwert liegen. PfandBG: Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewer-tungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Die Legaldefinitionen des Beleihungswertes aus § 16 PfandBG und § 3 BelWertV zielen darauf ab, einen von Preisschwankungen bereinigten, konstanten und langfristig nachhaltigen Wert zu beschreiben, der während der Kreditlaufzeit eine sichere Untergrenze von Verkehrs- oder Marktwert bildet.

Verkehrswert = MarktwertBeleihungswert
Basis: BauGB / ImmoWertVBasis: PfandBG / BelWertV
Stichtagswertzeitraumbezogener Wert
marktüblicher Rohertrag im Ertragswertnachhaltiger Rohertrag im Ertragswert
grundsätzlich ein Verfahrengrundsätzlich Sachwert- und Ertragswertverfahren (2-Säulen-Modell)
Abzug von wertmindernden Rechten aus Abt. II des Grundbuchesgetrennter Ausweis von wertmindernden Rechten aus Abt. II des Grundbuches
Reallasten grundsätzlich mit Liegenschaftszinssatz abzinsenReallasten mit maximal 5% abzinsen
<= Marktwert
Wohn- und Gewerbereinerträge können gemeinsam ermittelt werdenWohn- und Gewerbereinerträge sind getrennt zu ermitteln
BWK >= BKW Marktwert und >= 15%
Die BWK enthalten zusätzlich ein Modernisierungsrisiko
Besonderheiten aus § 13 BelWertV berücksichtigen
Nach Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse sind die objektspezifischen Wertfaktoren zu ermitteln und zu addieren bzw. zu subtrahieren.§ 18 BelWertV: Es sind Zu- und Abschläge möglich wegen wirtschaftlicher Überalterung, über- oder unterdurchschnittlichem Erhaltungszustand, einem erheblichen Abweichen der tatsächlichen von der vorgesehenen Nutzung
Darlegung der Risikoeinschätzung für die Beleihung

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